Что такое согласование результатов оценки. Согласование результатов применения различных подходов и методов оценки. Примеры расчетных параметров

В соответствии с ФСО. (Федеральными стандартами оценки.) Итоговая величина стоимости объекта оценки – это величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии со стандартами оценки существует три общепринятых подхода:

Затратный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход – как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход – как совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Должны быть применены все три подхода(или обосновать отказ от использования к-либо из них) . Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Она должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (м.быть и интервал). Способы выведения итоговой величины стоимости оценщик выбирает самостоятельно, это не может быть средняя арифметическая трех цифр. Оценщик присваивает каждому из подходов свой вес в зависимости от собранной информации, ее точности, достоверности, отражению рыночной ситуации, от количества поправок, и т.д. и рассчитывает средневзвешенную величину.Широко применяются другие более сложные методы статистики для усреднения – Метод анализа иерархий – матрица Соати и др.

В процессе оценки использовались различные методы. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, определяется обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания результатов использованных методов.

Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания. В настоящей работе оценщик воспользовался вторым методом определения итоговой величины стоимости.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:

Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя.

Качество информации, на основании которой проводится анализ.

Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты. Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения. Однако, следует учитывать, что затратный подход включает в себя стоимость земельного участка - наиболее дорогого актива в крупных городах. Цель оценки имущества определение величины залоговых (кредитных) обязательств, т. е. необходимо отразить стоимость объектов в условиях рыночной конъюнктуры, а затратный подход отражает только затраты на воссоздание объектов недвижимости. Поэтому мы приняли решение не учитывать результаты оценки недвижимости, полученные на основе затратного подхода по объектам являющимися коммерчески привлекательными, но учесть такие результаты для специализированных объектов недвижимости.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно учитывает выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Кроме того, данный подход основывается на данных о рыночных арендных ставках, что придает результатам, полученным с его применением, большую достоверность. К недостаткам данного подхода следует отнести то, что он учитывает будущие доходы от владения имуществом, т.е. основан на прогнозных данных, которые невозможно оценить точно (например, данные о загрузке объекта, данные о доходах и расходах, изменение налогового законодательства и пр.).

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. С помощью сравнительного подхода рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов. Методы сравнительного подхода, при достаточной полноте и доступности информации об объекте-аналоге, позволяют получить расчетным путем стоимость объекта недвижимости, отражающую реальное состояние рынка недвижимости. Практически информации о сделках почти полностью закрыты, а информация о предлагаемых на продажу объектах бывает не вполне достаточной и полной.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в

оценке подходов и методов придаются различные весовые коэффициенты в зависимости от достоверности информации используемой при их применении. Максимальное значение оценки принято равным 5, минимальное 1. Максимальное значение – 5 – подход полностью отвечает выбранному критерию; 4 – подход отвечает выбранному критерию, но есть незначительные замечания «против»; 3 – подход отвечает критерию удовлетворительно, имеется достаточное количество фактов «против»; 2– подход плохо отвечает критерию; 1– подход очень плохо отвечает критерию, слегка затрагивает его суть.

В зависимости от степени отражения выбранного параметра сравнения, каждому подходу присваивается значение.

В условиях развитой экономики приоритет, как правило, отдается сравнительному подходу. В текущих условиях экономического спада, все три подхода практически равнозначны, т.е. при формировании цены рынок рассматривает объект не только с позиции среднерыночного уровня цен на аналогичные объекты, но и с позиции получения потенциального дохода и понесенных затрат на возведение аналогичного (идентичного) объекта, поэтому по параметру «способность отразить мотивацию покупателя/продавца» и «соответствие рассчитываемой стоимости» трем подходам присвоены равные значения.

Параметр «способность учитывать структуру ценообразующих рыночных факторов» большие значения присвоены доходному и сравнительному подходам, т.к. в основе их расчета лежат данные, полученные с рынка.

Степень достоверности и достаточности информации оценивалась Оценщиками в процессе сбора данных с рынка для использования их в расчетах. Наибольшее количество информации, полученной из публичных источников, используется в сравнительном подходе, в ходе проверки Оценщикам приходилось несколько раз уточнять детали по разным объектам аналогам в связи с получением некорректной информации. В связи с этим,

данному подходу было присвоено меньшее значение.

Для расчета весов результатов использованных методов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проделаем следующие простые вычисления:

Выстраивалась матрица (таблица) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

Определялась сумма баллов каждого подхода;

Рассчитывалась сумма баллов всех используемых для оценки подходов;

По отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов вычислялся расчетный вес данного подхода в процентах;

Округлялись расчетные веса подходов с точность до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов.

Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

На основе округленных весов рассчитаем обобщенную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученной с помощью данного подхода стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки. Данные предоставлены в таблице №16.

Таблица №16 - Расчет весовых коэффициентов

Критерий	Оценка в баллах
Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный
Применение в расчете	Нет	Да	Да
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих рыночных факторов, специфичных для объекта
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя / продавца
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости
Итого сумма баллов для данного подхода
Сумма баллов
Вес подхода, %		0,50	0,50
Вес подхода округленно до 1%		50%	50%

Результаты применения двух подходов дали следующие результаты оценки стоимости объекта:

Таблица №17 - Согласование результатов оценки объекта недвижимости

ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения различных подходов и их приведение к единой стоимости. Процесс приведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке на объективное отражение рынка. Процесс сопоставления результатов применения подходов приводит к установлению окончательной стоимости, чем и достигается цель оценки. Окончательная стоимость является профессиональным суждением оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Последним этапом определения стоимости оцениваемого бизнеса является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку). Окончательная стоимость является профессиональным суждением оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница достигает до 50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными. По этим и ряду других причин применение различных подходов и дает различную величину стоимости.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов . При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

ОБЩАЯ ФОРМУЛА ИТОГОВОГО СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

где – итоговая стоимость объекта оценки, р.; – стоимости, определенные соответственно доходным, сравнительным и затратным подходами, р.; – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке,

Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.

При согласовании необходимо принимать во внимание:

1) полноту и достоверность информации;

2) соответствие процедуры оценки – целям оценки;

3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого бизнеса.

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ И СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами. Если в первом методе используется только логический анализ, то в остальных – логико-математический, т. е. свои логические рассуждения оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, затем, на основе выбранного способа расчета, определяется предварительное значение весовых коэффициентов; полученные значения округляются.

МЕТОД ЛОГИЧЕСКОГО АНАЛИЗА

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно , на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике.

ПРИМЕР ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА ЛОГИЧЕСКОГО АНАЛИЗА

1. Определить итоговую величину оценки стоимости ОАО «Самарский завод», проведенной в целях дальнейшей покупки бизнеса.

2. Определить итоговую величину оценки стоимости имущественного комплекса ОАО «Самарский завод».

МЕТОД СОГЛАСОВАНИЯ ПО КРИТЕРИЯМ

Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия , выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного бизнеса.

Расчет «весов» данным методом проводится в несколько этапов:

1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше);

2) определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов;

3) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;

4) расчетные веса подходов округляются с точностью до 10 %, реже – 5 %.

ПРИМЕР ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА СОГЛАСОВАНИЯ ПО КРИТЕРИЯМ

Определить итоговую величину стоимости объекта оценки методом согласования по критериям.

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Рассчитанная стоимость, руб.	5 000 000	3 000 000	2 000 000
Критерий	Баллы
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца
2. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость
ИТОГО СУММА БАЛЛОВ ДЛЯ ПОДХОДА
Подход применялся	да	да	да
Сумма баллов
Вес подхода, %	40	34,3	25,7
Вес подхода округленно, %
Величина подхода с учетом взвешивания, руб.	2 000 000	900 000	600 000
СОГЛАСОВАННАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ, руб.	3 500 000
ИТОГО РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОКРУГЛЕННО, руб.	3 500 000

МЕТОД АНАЛИЗА ИЕРАРХИЙ

Метод анализа иерархии (МАИ) - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

В МАИ основная цель исследования и все факторы, в той или иной степени влияющие на достижение цели, распределяются по уровням в зависимости от степени и характера влияния. На первом уровне иерархии всегда находится одна вершина – цель проводимого исследования. Второй уровень иерархии составляют факторы, непосредственно влияющие на достижение цели. При этом каждый фактор представляется в строящейся иерархии вершиной, соединенной с вершиной 1-го уровня. Третий уровень составляют факторы, от которых зависят вершины 2-го уровня. И так далее. Этот процесс построения иерархии продолжается до тех, пока в иерархию не включены все основные факторы или хотя бы для одного из факторов последнего уровня невозможно непосредственно получить необходимую информацию. По окончании построения иерархии для каждой материнской вершины проводится оценка весовых коэффициентов, определяющих степень ее зависимости от влияющих на нее вершин более низкого уровня. При этом используется метод попарных сравнений.

Метод парных сравнений (версия Т. Саати) .

В данной модификации, как и в классическом варианте метода парных сравнений, производится сравнение изучаемых факторов между собой. Причем в данном методе факторы сравниваются попарно по отношению к их воздействию («весу», или «интенсивности») на общую для них характеристику.

	А1	А2	…	Аn	Пусть A1, A2, ..., An основные факторы, определяющие состав объекта. Тогда для определения структуры объекта заполняется матрица парных сравнений. Если обозначить долю фактора Ai через w i , то элемент матрицы a ij = w i / w j . Таким образом, в предлагаемом варианте применения метода парных сравнений, определяются не величины разностей значений факторов, а их отношение. При этом очевидно a ij = 1/a ji . Следовательно, матрица парных сравнений в данном случае является положительно определенной, обратносимметричной матрицей, имеющей ранг равный 1.
А1		a 12	…	a 1n
А2	a 21		…	a 2n
…	…	…
Аn	a n1	a n2	…

Для проведения субъективных парных сравнений Т. Саати была разработана шкала относительной важности.

После того как оценщик выбрал различные методы нескольких классических подходов и применил их, возникает необходимость проанализировать и согласовать результаты, полученные при их использовании. Таким образом, для получения окончательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости (или диапазона ее значений).

Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика - дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины. Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого.

В ФСО-3 «Требования к отчету об оценке» в п. 8 раздела III «Требования к содержанию отчета об оценке» указывается, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно присутствовать описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости. Следует помнить, что итоговая величина стоимости не должна быть средним значением стоимостей, полученных тремя подходами.

Таким образом, завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами примененных подходов. Эта часть отчета так и называется: Согласование. В ней оценщик в повествовательной форме излагает окончательное заключение об оценочной стоимости, которая была определена в Задании на оценку.

Существенные факты, которые рассматривались и анализировались в отчете, должны быть кратко изложены в данном разделе. Здесь оценщик должен взвесить приемлемость концепции стоимости (или нескольких концепций), т.е. насколько она подходит для оцениваемого объекта. Ключ к получению компетентного итогового результата - всестороннее повторное рассмотрение, подвергающее сомнению базовые предпосылки, методы, информацию и расчеты каждой примененной процедуры. При проведении согласования оценщик еще раз проверяет, чтобы используемые рыночные данные были подтверждены в отчете ссылками на источники информации.

Еще раз подчеркнем, что итоговая величина стоимости никогда не является результатом усреднения, т.е. она не может быть получена путем суммирования всех оценочных стоимостей, полученных с применением различных подходов к оценке, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в этом случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко. Она является скорее результатом профессиопального суждения оценщика об окончательной величине оценочной стоимости, которое он считает логичным и обоснованным и которое базируется на применении разных оценочных концепций. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости оцениваемого объекта в соответствии с поставленной перед оценщиком задачей считается средневзвешенное усреднение.

Таким образом, «различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, рассчитанных по всем примененным методам. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, - ключевое на заключительном этапе оценки» .

На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения метода каждого оценочного подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

цель оценки и предположительное использование ее результатов", применяемый вид (стандарт ) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);

характер оцениваемой доли собственности (например, если оценивается миноритарный пакет акций компании, то будет неуместно придавать большой вес имущественному подходу);

количество и качество данных, подкрепляющих данный метод; характер объекта оценки.

В оценке бизнеса необходимо учесть также:

уровень контроля рассматриваемой доли собственности;

уровень ее ликвидности.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном итоге вывести итоговое заключение.

Хочется еще раз подчеркнуть, что стоимость объекта оценки, указанная как итог в отчете, - это мнение независимого оценщика, и не более того. Покупатель имеет полное право с этим мнением не согласиться и в процессе переговоров предложить свою цену. Таким образом, цена сделки может достаточно серьезно отличаться от стоимости, которую определил оценщик в отчете. Причин этому может быть много, например, цена может зависеть от целей, стоящих перед покупателем, его субъективных мотиваций, особенностей проведенной сделки.

На Западе, как правило, оценочная стоимость незначительно отличается от цены заключаемой сделки. В российской действительности это расхождение часто составляет более 30%. Тем не менее грамотное и подтвержденное расчетами заключение оценщика, имеющего хорошую репутацию, может стать дополнительным аргументом при переговорах с потенциальным покупателем.

• Оценка бизнеса: учебник; под ред. А. Г. Грязновой и М.А. Федотовой. С. 376. Однако в оригинальном материале семинаров МБРР, подготовленном компаниейDeloitte&Touche, отмечено: «Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания; метод субъективного взвешивания. Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание... При субъективном взвешиваниицель такая же, как и при методе математического взвешивания, - выйти на единуюоценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание.Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика» (С. 377). На наш взгляд, методически некорректно выделять эти два метода взвешивания -математическое и субъективное взвешивание как различные, так как по сути методикапроведения взвешивания в обоих случаях идентична, и они, собственно, ничем не отличаются друг от друга. Никакой принципиальной разницы нет в том, в каком виде задаются весовые коэффициенты - в процентах или долях единицы. Важно только контролировать то, чтобы в сумме они давали или 100%, или единицу.

В предыдущих разделах Отчета были получены результаты оценки стоимости объекта, исходя из анализа всей доступной информации, относящейся к рассматриваемому объекту. Применяя три подхода к оценке стоимости объекта, были получены следующие результаты (без учета НДС):

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых подходов к оценке, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости годовой арендной ставки. Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100 %).

При выведении итоговой величины рыночной стоимости объекта Оценщик принял во внимание следующие факторы:

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его техническое состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости.

Как правило, в условиях развитого рынка недвижимости, наибольшее приближение к рыночной стоимости дает расчет сравнительным подходом, т.к. отражает реальные цены предложения на текущую дату, являющиеся точкой опоры в будущих торгах продавца и покупателя при совершении сделки. Данный подход наиболее достоверно отражает состояние рынка недвижимости, поскольку основывается на рыночных данных, учитывает влияние на стоимость внешних факторов.

Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Однако при применении доходного подхода Оценщик принял ряд допущений и ограничений, которые несколько ограничивают достоверность расчетов данным подходом.

Учитывая все вышеизложенное, результаты расчета итоговой рыночной стоимости объекта оценки представлены в следующей таблице.

	Критерий согласования	Сравнительный	Затратный	Доходный
	Степень соответствия:
	задаче оценки
	цели оценки
	функциональному назначению объекта оценки
	оцениваемым правам
	Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов
	Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки
	Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах
	Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.
Согласованная рыночная стоимость, руб.

Рыночная стоимость:

С рн. = 11 674 218,01+8 872 198,70+10 111 245,84= 30 657 662,55 руб.

Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, находящегося по адресу: г. Мурманск улица Карла Либкнехта дом 18 на 24 октября 2014 года округленно составляет: 30 657 663 руб.